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禹州10年前的蛮荒之地,现在房价7000元/㎡,你怎么看?
房哥从事房产工作已逾十载,参与见证了城市的变化,共同经历了数千户家庭置业之路。今天起,房哥将与你合兵一处,共同讨论分析房产、城市改革迁移的过程。如有不谋之处,还请海涵!
第三篇文章发出,引起了热烈的讨论,有很多朋友,自己对于禹州的房价及买房时候应该注意哪些事项,很有见解,房哥分享几个朋友的评论,大家看看。
这几个朋友都很有见解,所说的,对咱们都有参考的价值!
这几天房哥通过专业的引导,已经帮助67位朋友确定了自己喜欢的、合适的房子。
这位朋友跟家人意见不统一,选择金地世家或者御府都快疯掉了
这位朋友考虑两个项目的其中一个
这位朋友一直拿不定注意
这位朋友在售楼部看完房,不放心,咨询完放心了
也有不少朋友鼓励、支持房哥的,感谢!!!
房哥希望,通过自己的努力,让更多的朋友能够了解到房产知识,在选择的过程中,少踩坑,不踩坑!!
1
东区区域布规划布局
有个事情比较纳闷,第二篇文章中,投票东区竟然是最后一名,我的天呐!!!咱也不知道为啥,咱也不敢问。
西南区荣获第3名,新东区第2名。新东区票数高,房哥还稍微理解一点,东区票数这么低,不知道什么原因。为了改观大家对东区的看法,咱们来说一说东区。
以前,房哥在售楼部卖房的时候,有个客户,房哥跟他大醉了一场,聊了聊人生,他给我说,十年前,朋友晚上喊我去永辉超市那一片喝酒,我都不去,那荒郊野岭的,还得骑着摩托车跑去,不去!现在,看来已经成了核心了!(2014年的时候)
东区作为禹州市重点规划的“城东新区”,拥有晚上的配套设施,各行政单位都在这个片区内落户。
东区区域划分:
西至:药城路
北至:滨河大道
南至:南环路
东至:103国道
看图说话:
上一篇,说北区的时候,有个朋友说,弹丸之地,还分片区,自作多情,我的天呐!
房哥分片区,只是为了好分析,其实有丫的片区之分啊。是吧,那个哥们!
片区一:药城路——轩辕大道
片区二:轩辕大道——103国道
来来,进入片区1。
大家都知道,东区这十年左右的发展,其实都集中在这个片区里边了,这个片区里边,发生了太多的故事,有感人的、震撼的、苦恼的、愤怒的、惊悚的、无助的,等等等等。怎么这么多表情?以后房哥慢慢给你讲!
我这个片区里边,房哥也有很多回忆。房哥卖的第一个项目,就在这个片区里边,那是房哥的第一次!你说印象深刻不深刻。
这个片区的项目,房哥参与过6个,咱们先把这炙热的土地,画出来给大家看看吧。
这个片区,相信大家都已经非常熟悉了,咱们总共说几点:
1、黄色区域,是现在正在市场交易和即将进入市场的地块名称
2、下一步有哪些地块可能会进行规划
3、本区块内的道路,有的还没有完善,是哪些?
片区1内,是禹州是目前最为核心的区域,市政府、各行政单位都集中在这个区域,有人就总结了经验,跟着政府走,政府走到哪,咱们跟到哪。这说的比较在理吧,想一下中国的国情,跟党走准没错。
学校、医院、广场、购物、娱乐、酒店什么的,太齐全。多的废话咱们也不说,因为片区1已经是一个相对完善的区域了,除了,阳翟大道南边,还有住宅用地之外,北边水岸花城对面,也规划的棚改,剩余的基本上,没有太大的规划了,该用的地也用完了。看图:
紫色圈圈内,就是两个地块,药城北边的地块,是规划的棚改区,已经出规划好几年了,但是一直没动,大部分开发商不愿意玩拆迁改造项目(下图)。
第二个圈圈内,是现在滨河路那几个夜市广场的位置,这个地块还没有规划,但也是住宅用地。
阳翟大道以南也一样,基本没有什么可规划用地了,紫色圈圈内,都是设计棚改的区域,红色圈圈内,基本算是净地,下一步拓展的空间,也就这么多了。
阳翟大道南边这个区域,规划的有湿地公园、人工湖、中小学校,红色地块是商业用地。
不过,涉及棚改,周期就不知道需要多久了。
还有一种情况,就是在需要的时候,改变既定的土地性质,来进行土地拍卖。其中,建设路与友谊路交汇处东南侧(安澜公馆南),这块地,最开始规划的是商业用地(下图),但是现在都已经开始建设住宅项目了。这个地块里边,还有一个公寓楼,即将进入市场。
片区1中,道路规划为7横5纵。
东西路:商贸中街路、建设路、大同路,禹王大道、华夏大道、阳翟大道、和谐大道,7条横线路。其中行政北路与行政南路,不是全线贯通路线。
南北路:府西路、府东路、柏山路、颍川路、友谊路(之前朱寨路)。其中友谊路,南边规划到阳翟大道,不再向南延伸。
片区二:药城路——103国道
片区2,是整个城市东扩的必经之路,这个片区涉及大面的拆迁改造,这也是需要长时间、长周期来完成的。咱们先来看看整个片区的图片。
目前,片区2中,正在销售的项目只有一个,时代·御府,现在看来,片区2还是大有可为的。西北角恒达拿地400余亩,正在规划,项目名字应该叫恒达·滨河府。东边富商路与禹王大道交汇处东南侧,骏景拿地150亩,项目名称骏景·观澜府,规划20栋楼。
其实,骏景地产拿的这块地,之前规划的也是工业用地,现在也更改为住宅用地了。
禹王大道以北,大片为商业、住宅、教育用地。其中,马踏飞燕东北角,规划为商业用地,如果不改变土地性质的话,可能可能还会规划公寓、写字楼、LOFT等产品。
阳翟大道以南,目前只规划了一小部分,而且是城市配套用地,如上图所示,社会停车场用地、商业用地、公用设施用地。阳翟大道再往南,目前没有规划。
时代·御府东边还有大片住宅用地,正在规划中,其中牵扯棚户改造,净地面积不大。估计今年下半年可能会进行土拍。在往东,大片区域属于工业用地。出现土拍,房哥会第一时间给大家汇报。
片区2中,道路规划为7横5纵。
东西路:建设路、大同路,规划路、行政北路、禹王大道、行政南路、华夏大道、阳翟大道、和谐大道。
南北路:自西向东,两条南北路均没有名字,现在有一条南北路叫“颖祥路”后期规划完毕,其中一条路可能会继续用这个名字。第三条南北路为颖顺路,再往东两条次干道,一条富商路,一条规划路。
整个东区,各项配套及规划在整个城市发展中,是冲在最一线的,各项配套逐渐完善,居住环境也在不断提高,您感觉怎么样呢?
2
东区已成形项目现状
东区整个片区内,现在已经交房入住的项目,目前统计的有50个之多。
东区就是东区,东区已经交房的项目,年限稍微长点的,其价值也没有受太大影响。
咱们先来看看已经交房的小区,有哪几个?
(以上二手房价格为毛坯转手均价,其中有高的,也有低的。也不含交易税费等其他杂费。)
上篇文章,咱们讨论过,在同样一个区域内,临近的几个项目,产生价格差异的主要原因由以下几点:建筑年代、项目性质、项目规划、项目配套(门、窗、基础设施)、绿化、物业服务等。
从表格可以看出来,在距离并不远的项目中,其差价可以达到2000元/㎡,这就是房地产的基本特质。其中现在在售的项目中,阳翟大道以北与阳翟大道以南,就能差1000元/㎡,一条路就是10万以上的差距。不得不感叹啊。其实,差一条路的土拍价格也有很大差距的。
上篇文章中的观点,再次给大家重申一遍:别烦
选择项目,必须要考虑到位,其未来的价值,会有很大区别。地段、各项配套、项目规划等等。
直接影响,是价格的差距,间接影响,就很多了。一个项目,在交房那一刻,就标示着进入了二手房交易市场,出现的一些永久性问题,或者物业服务问题,会形成一个死循环,什么叫死循环?二手房中介带客户看房,客户经过打听或者发现服务或者项目规划问题,会直接提出来,进行压价,久而久之,这个项目的价格就会在市场形成固定值,谁打听都是这样,这个时候,再有一些追求品质生活的人群,打听完直接就选择了其他项目,而且,已经在本项目居住的部分人,也会选择再次置换,时间长了,本项目的居住层次就会越来越低。也就意味着,你的邻居、孩子的朋友的层次都会越来越低!
所以说,懂得房产,至关重要。有很多人会说,我买房子是住的,不是来卖的。那么,请问,房子一住就是一辈子,在未来几十年中,你不能保证,你不会置换,你也不能保证你不会出现急用钱的状况,你也不能保证这个片区不会拆迁,所以,只要这些情况有一个出现,你房产当时的价值,就体现出来了。
3
东区在售项目汇总
东区目前在售及未交房项目共计有15个,其中禹王宫、公安局家属院近期没有什么动静,冠亚星城销售完毕。锦绣东方5期、新龙华庭2期、恒达·滨河府、骏景·观澜府、联合信息大厦处于项目筹备阶段,没有信息,暂不做分析。
其中禹王宫,项目规划6栋楼,2012年工地围起来后,开始进入市场交易,当时住宅交定金8万抵10万,有的客户直接交80%房款,目前还未交房。
其余7个在售项目,看图:黄色位置标识,为现阶段在售、未交房项目:
上篇文章,大家可以关注一下,房哥在写项目配套的时候,有很多“品牌防盗门”“品牌电梯”之类的,这也可以说,是一种套路。一个项目,在最初价格设定的时候,其实是已经算好成本的,能用什么样的配套,能用什么规格的东西,都是已经计算完毕的,为什么会出现“品牌电梯、品牌防盗门”呢?大家想一想!
其实,稍微有点品质的项目,基本配套的内容,电梯、门、窗、水电材料等,基本都已经确定品牌了。
以后房哥每个月、每季度都会出整个市场价格的变化表格,大家多关注,多提建议。您了解的价格,如果与房哥了解的,有较大的误差,也欢迎与我们沟通。现房是一房一价,现房有时候会出现较大的误差。
4
东区在售代表楼盘分析
东区在售楼盘,目前共计7个,分布的区域比较集中,我们看图:
东区项目鸟瞰图:
房产需要关注内:
老生常谈啊
1、所处位置:所处位置是否是具有发展潜力的,周边大配套,是否完善,或者未来是否完善?
2、价格区间:现在销售价格区间是多少?
3、产品属性:商业?住宅?商住?产品配比是(大平层、公寓、LOFT、别墅、小两室)?
4、绿化比例:售楼部一般说的是绿化率(楼顶绿植也计算在内),绿地率(地面绿植实际面积比值)是多少?
5、容积率:考核项目舒适度的标准值,一块100㎡的土地上,建筑1000㎡,舒适度肯定低的多。一般,容积率越低,舒适度越高。
6、项目配套:门、窗、电梯什么层次?是否有增值配套?
7、证件情况:是否大产权?证件办理到什么状况了?(一般情况下,只要土地证拿下,就是大产权了,其余的就跟开发商的资金实力有关系了,因为证件办理周期与工程进度相匹配)
8、工地进度:考核开发商实力的恒定值。有部分工地没开工,项目就销售。这就是拿销售的款项,填补工程推进款项。
9、销售比例:项目开始到现在的去化量
东区项目的产品配比比较丰富,有平层、公寓、商铺、复式、LOFT公寓等,除了平层外,其余的大部分带有投资色彩,因为小面积的公寓及商铺,都属于投资产品。
目前,禹州的公寓及LOFT产品,还不算特别多,尤其是LOFT产品,比较少,因为商业地块本来也不多。
很多人还不是特别了解这种产品。房哥做一个简单的解析,LOFT是一种跃层公寓,也就是说,房子本身的层高拉高后,可以在一层房的基础上,再搭建一层,一般LOFT的配置层高为5-5.2米。LOFT产品的优势:使用率高,空间可变幻性强。
禹州目前已经投入使用的公寓项目,时代广场公寓、写字楼,恒达贵园公寓,房哥了解到,其租用率还是比较高的。
这几天有很多朋友在咨询投资产品,问房哥怎么投资,投资买哪比较好,本篇文章为第4篇,第6篇文章,房哥给大家解析一下商业项目投资,投资空间、商业项目投资注意事项、商业项目投资回报计算分析、禹州哪些商业项目值得投资等内容。大家期待。
东区,城市发展核心区,未来十年禹州腹地。
发展挺好的,但是,做为咱们买房的人来说,还是希望房价能稳定点,毕竟大家都不是拆二代,也不是富二代,大家都是拿自己的青春来支撑房价上涨的速度的!
东区这些楼盘,你感觉哪个更适合你呢?
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