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深思禹州高铁通了 禹州房价还能坚挺多久?

2019-12-06禹州第一网编辑:xiaowang人气:


房哥从事房产工作已逾十载,参与见证了城市的变化,共同经历了数千户家庭置业之路。今天起,房哥将与你合兵一处,共同讨论分析房产、城市改革迁移的过程。如有不谋之处,还请海涵!

深思禹州高铁通了 禹州房价还能坚挺多久?

1高铁启动,争路成功

《中长期铁路网规划》,到2020年,我国铁路网规模将达到15万公里,其中高铁3万公里。届时我国将建成以“八纵八横”主通道为骨架、区域连接线衔接、城际铁路补充的现代高速铁路网。在2018年年底,据新华社报道,中国高铁运营里程已经达到2.9万公里。这句话,大家应该比较熟悉:“要想富、先修路、少生孩子、多种树”。经过改革开放40年的历史迁移,当年的“少生优生”“计划生育”已经在2016年1月拉下帷幕。2016年后,政府鼓励2胎,鼓励多生多育。当年饱受“偷生”苦难的那一代父母,感叹当年之艰辛不易。当年的二胎宝宝,现在大部也已经长大成人,他们也感叹,自小就经历了和平年代的“游击战”。要想富、先修路这个全民口号,经历了这么多年的检验,似乎没有遭到任何质疑。

于是,我大禹州也不甘示弱,在全国迎来高铁时代之际。于2019年,完成了这具有里程碑意义的一项伟大之举。2019年12月1日,禹州高铁正式通车了!彼时,各媒体、自媒体、朋友圈铺天盖地,庆祝高铁通车。对于所有人来说,这个消息是振奋人心的。因为,每次外出,禹州人都要开车或者打车到许昌、郑州坐高铁,很不方便,高铁一通,我们外出的方便性大大提高,在外务工、求学的四方游子,节假日回家探亲,就变的轻松多了。无疑,高铁高速发展,牵动着沿线各县市的神经,各县市也为高铁打起了没有硝烟的战争,好在禹州顺利通车了。反观河南地级市濮阳,目前还没有通车,早在2017年8月7日河南濮阳市委官方微信发布了题为《九问京九高铁为何过濮不设站?》的报道。报道发文,为何京九铁路过境却不设站?这样的决让濮阳400万群众感到不解。广大濮阳民众也都通过自己的方式参与“高铁之争”,式为濮阳争夺高铁站造势。

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持续不断的“争路运动”体现出沿线地区将高铁建设视作地方经济向上发展的阶梯,希望通过高铁通车转变地区发展的命运。欢庆之余,我们不得不考虑一个问题?路修通之后,一部分城市通过道路确实插上了腾飞的翅膀。还有大部分城市,路通了,人没了。

 

2并非没有输家

禹州通高铁的信息在朋友圈里边刷屏之后,另一张图,在更大范围内“炸”了一遍,就是下图:

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2019年12月1日,河南省省会郑州市,完成了米字型高铁布局的最后“一撇和一捺”。其中一撇是:郑万高铁郑州至襄阳段。郑万铁路河南段,线路从郑州东站引出,经郑州南、长葛北、禹州、郏县、平顶山西、方城、南阳东、邓州东9座车站,正线全长350.825km,设计时速350公里。

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一捺是:郑合高铁郑州至阜阳段。郑阜(合)高铁河南段,从郑州南站接轨经周口至阜阳(初期可能还是要从东站走),阜阳至合肥,线路长度为517公里,设计时速350公里,途径郑州南、许昌北、鄢陵南、扶沟南、西华、周口东、项城北、沈丘北、界首南、临泉、阜阳西。

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随着米字型高铁战略的落地,我中原地区,与全国城市的连接,都达到了新的纪元,进出来往,都可以以小时为计量单位。并且,河南区域内,各县、市互通的任督二脉也正式打通,以郑州为中心的核心城市商圈,完成闭环。下一步,将会借助“高铁速度”,迅速发展壮大。2019年年初,国家发布《2019年新型城镇化建设重点任务》指出,打造超级城市,中小型城市瘦身强体的目标。其中,超级城市就是一线、新一线城市。可见,郑州的发展潜力是无疑的。在此,我们不得不思考,在“米字型高铁”形成与“打造超级城市”两个历史决策下,于我们禹州这个县级市来说,到底能够带来什么?交通基础设施建设所带来的地区经济增长效应是不完全确定的,它取决于“扩散效应” 和“集聚效应”的大小。交通基础设施通过“扩散效应”,使中心城市的各种资源向规模较小的边缘城市扩散,从而带动边缘城市发展。

同时交通基础设施通过“集聚效应”,使边缘城市的生产要素更方便地向中心城市集聚,也就演变成了,不利于边缘城市的发展的结果。如果“聚集效应”大于“扩散效应”的话,对于城市来说,无疑就会演变成“输家”。当年丝绸之路陆路兴盛一时,沿途城市、国家极其富裕,就像改革开放第一个阶段的海口城市一样,紧紧扼住要塞,通过交易获取大量资金。后来,丝绸之路海路形成,比陆路更加方便运送物品,且大部分珍贵物品不易损坏。自此,陆路逐渐被替代,沿丝绸之路陆路兴盛的城市逐渐没落,原因就在于,人流、物流被虹吸殆尽了。

3高铁县、市的得失

2008年4月18日,新一代高速动车组正式挂牌面世,自北京至上海虹桥的G1次列车,开始动工建设。

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2011年6月30日,全线通车。自此,中国中长期铁路规划中的“八纵八横战略”拉开历史的序幕。京沪高速铁路全线共设24个车站,由北向南分别为:北京南站、廊坊站、天津西站、天津南站、沧州西站、德州东站、济南西站、泰安站、曲阜东站、滕州东站、枣庄站、徐州东站、宿州东站、蚌埠南站、定远站、滁州站、南京南站、镇江南站、丹阳北站、常州北站、无锡东站、苏州北站、昆山南站和上海虹桥站。

其中,始发站5个,分别为北京南站、天津西站、济南西站、南京南站和上海虹桥站;19个中间站包括15个地级市站和4个县级站。

房哥搜集整理了多条高铁,沿途的部分城市,通车后的变化:下图是京沪和沪汉蓉高铁沿线的部分节点城市,在高铁通车之后的人口变化图。

 

 

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数据显示:高铁通车后,36个城市26个出现人口流失,最多的湖北荆州市人口下降24万,占总人口约4%。人口流失城市绝大部分是那种经济落后,人口众多的农业县、农业市。在高铁通车之前,增速都能跑赢大盘。但是通车之后,反而低于平均数,跑输了大盘。

下图为:通高铁后,沿线城市GDP增长率比较

 

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高铁通车后的三四线城市,GDP增速跑输大盘之后,财政收入也出现了不同程度的下滑。

47个样本城市,其中有29个出现了财政收入下滑。

 

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最终,我们反映到人均收入上就是——44个三四线样本城市,在高铁通车后,有29个出现了人均收入增速的下滑。我们曾经的预期是,高铁修通后,沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。
但大部分现实跟预期都会有一定的差距,这种差距不在外界,一定在内。关于自身的实力问题就扑面而来了,毕竟“打铁还需自身硬”江浙沪三省交汇的一座小城,也是环沪高铁第一城,高铁23分钟到达上海虹桥,不足一年,房价暴跌30%。那么,我们禹州高铁通车后。从禹州到超级城市郑州,距离缩短至30多分钟,未来的发展,是吸入人流、资源,还是流失人流及资源呢??

 

4禹州未来你怎么看

 
如果,按照大部分城市案例进行推算。在短期之内,禹州高铁开通后,高铁附近的地块开发及项目设计,在短期之内会呈现上升趋势,因为毕竟有高铁作为配套来体现项目核心价值。但是,长期来看,高铁通车,实现了郑许一体化,实现了半小时交通圈。必然会促进人流的外溢。恒大任泽平说过,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融,金融是杠杆,土地是供给,人口是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势,顺应经济规律,发展都市圈,然后根据人口流动趋势人地挂钩,进行土地供应,实现供求平衡。如果城市人口在不断流入,但是不供地,这个地方房价一定要出问题;同样,如果一个地方人都跑了,还在那儿供地,一定会有过剩或者库存风险。
 
中国长期趋势是人往都市圈和区域中心城市流动,城镇化空间还很大,城镇化率可达70%、80%以上。未来至少还要新增2亿以上的城镇人口,预计未来中国人口的积聚只会越来越强。但是,城市化率与人口汇聚,大部分会倾向于往“超级城市”汇聚。因为,超级城市的各项资源都较为优质。高铁通车,人口大战一触即发。我们做个假设,在郑州上班的话,以前是一周回来一次,高铁通车后,可以实现每天都能回到禹州,郑州的地铁网络也在不断布局完善,地铁与高铁完美连接,已经形成闭环。而郑州,作为河南省会、新一线城市,可选择的就业机会大大超过周围城市,可享受的医疗、教育、交通、金融资源均超出周围城市不少,那么,未来的人口流失将成为必然。
 
如果人口流失形成定局,市场就不能形成优质的“供求关系”,那么必然是供大于求,房价必然下落。即使,不动产会随着时间的推移、通货膨胀等一系列影响力,而稳步增值、上涨,但是,真正的价值,却远不如前。可能10年后,价格是1万元/㎡,但是,物价普遍上升,那时候的1万,应该不比现在的5000。深思,高铁通后,禹州房价是涨是降
或者说,房子的价值,还有多久的上浮空间?

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(来源:大禹州房哥)
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