深思禹州高铁通了 禹州房价还能坚挺多久？

房哥从事房产工作已逾十载，参与见证了城市的变化，共同经历了数千户家庭置业之路。今天起，房哥将与你合兵一处，共同讨论分析房产、城市改革迁移的过程。如有不谋之处，还请海涵！

1高铁启动，争路成功

《中长期铁路网规划》，到2020年，我国铁路网规模将达到15万公里，其中高铁3万公里。届时我国将建成以“八纵八横”主通道为骨架、区域连接线衔接、城际铁路补充的现代高速铁路网。在2018年年底，据新华社报道，中国高铁运营里程已经达到2．9万公里。这句话，大家应该比较熟悉：“要想富、先修路、少生孩子、多种树”。经过改革开放40年的历史迁移，当年的“少生优生”“计划生育”已经在2016年1月拉下帷幕。2016年后，政府鼓励2胎，鼓励多生多育。当年饱受“偷生”苦难的那一代父母，感叹当年之艰辛不易。当年的二胎宝宝，现在大部也已经长大成人，他们也感叹，自小就经历了和平年代的“游击战”。要想富、先修路这个全民口号，经历了这么多年的检验，似乎没有遭到任何质疑。

于是，我大禹州也不甘示弱，在全国迎来高铁时代之际。于2019年，完成了这具有里程碑意义的一项伟大之举。2019年12月1日，禹州高铁正式通车了！彼时，各媒体、自媒体、朋友圈铺天盖地，庆祝高铁通车。对于所有人来说，这个消息是振奋人心的。因为，每次外出，禹州人都要开车或者打车到许昌、郑州坐高铁，很不方便，高铁一通，我们外出的方便性大大提高，在外务工、求学的四方游子，节假日回家探亲，就变的轻松多了。无疑，高铁高速发展，牵动着沿线各县市的神经，各县市也为高铁打起了没有硝烟的战争，好在禹州顺利通车了。反观河南地级市濮阳，目前还没有通车，早在2017年8月7日河南濮阳市委官方微信发布了题为《九问京九高铁为何过濮不设站？》的报道。报道发文，为何京九铁路过境却不设站？这样的决让濮阳400万群众感到不解。广大濮阳民众也都通过自己的方式参与“高铁之争”，式为濮阳争夺高铁站造势。

持续不断的“争路运动”体现出沿线地区将高铁建设视作地方经济向上发展的阶梯，希望通过高铁通车转变地区发展的命运。欢庆之余，我们不得不考虑一个问题？路修通之后，一部分城市通过道路确实插上了腾飞的翅膀。还有大部分城市，路通了，人没了。

2并非没有输家

禹州通高铁的信息在朋友圈里边刷屏之后，另一张图，在更大范围内“炸”了一遍，就是下图：

2019年12月1日，河南省省会郑州市，完成了米字型高铁布局的最后“一撇和一捺”。其中一撇是：郑万高铁郑州至襄阳段。郑万铁路河南段，线路从郑州东站引出，经郑州南、长葛北、禹州、郏县、平顶山西、方城、南阳东、邓州东9座车站，正线全长350.825km，设计时速350公里。

一捺是：郑合高铁郑州至阜阳段。郑阜（合）高铁河南段，从郑州南站接轨经周口至阜阳（初期可能还是要从东站走），阜阳至合肥，线路长度为517公里，设计时速350公里，途径郑州南、许昌北、鄢陵南、扶沟南、西华、周口东、项城北、沈丘北、界首南、临泉、阜阳西。

随着米字型高铁战略的落地，我中原地区，与全国城市的连接，都达到了新的纪元，进出来往，都可以以小时为计量单位。并且，河南区域内，各县、市互通的任督二脉也正式打通，以郑州为中心的核心城市商圈，完成闭环。下一步，将会借助“高铁速度”，迅速发展壮大。2019年年初，国家发布《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，打造超级城市，中小型城市瘦身强体的目标。其中，超级城市就是一线、新一线城市。可见，郑州的发展潜力是无疑的。在此，我们不得不思考，在“米字型高铁”形成与“打造超级城市”两个历史决策下，于我们禹州这个县级市来说，到底能够带来什么?交通基础设施建设所带来的地区经济增长效应是不完全确定的，它取决于“扩散效应” 和“集聚效应”的大小。交通基础设施通过“扩散效应”，使中心城市的各种资源向规模较小的边缘城市扩散，从而带动边缘城市发展。

同时交通基础设施通过“集聚效应”，使边缘城市的生产要素更方便地向中心城市集聚，也就演变成了，不利于边缘城市的发展的结果。如果“聚集效应”大于“扩散效应”的话，对于城市来说，无疑就会演变成“输家”。当年丝绸之路陆路兴盛一时，沿途城市、国家极其富裕，就像改革开放第一个阶段的海口城市一样，紧紧扼住要塞，通过交易获取大量资金。后来，丝绸之路海路形成，比陆路更加方便运送物品，且大部分珍贵物品不易损坏。自此，陆路逐渐被替代，沿丝绸之路陆路兴盛的城市逐渐没落，原因就在于，人流、物流被虹吸殆尽了。

3高铁县、市的得失

2008年4月18日，新一代高速动车组正式挂牌面世，自北京至上海虹桥的G1次列车，开始动工建设。

 

2011年6月30日，全线通车。自此，中国中长期铁路规划中的“八纵八横战略”拉开历史的序幕。京沪高速铁路全线共设24个车站，由北向南分别为：北京南站、廊坊站、天津西站、天津南站、沧州西站、德州东站、济南西站、泰安站、曲阜东站、滕州东站、枣庄站、徐州东站、宿州东站、蚌埠南站、定远站、滁州站、南京南站、镇江南站、丹阳北站、常州北站、无锡东站、苏州北站、昆山南站和上海虹桥站。

其中，始发站5个，分别为北京南站、天津西站、济南西站、南京南站和上海虹桥站；19个中间站包括15个地级市站和4个县级站。

房哥搜集整理了多条高铁，沿途的部分城市，通车后的变化：下图是京沪和沪汉蓉高铁沿线的部分节点城市，在高铁通车之后的人口变化图。

数据显示：高铁通车后，36个城市26个出现人口流失，最多的湖北荆州市人口下降24万，占总人口约4%。人口流失城市绝大部分是那种经济落后，人口众多的农业县、农业市。在高铁通车之前，增速都能跑赢大盘。但是通车之后，反而低于平均数，跑输了大盘。

下图为：通高铁后，沿线城市GDP增长率比较

高铁通车后的三四线城市，GDP增速跑输大盘之后，财政收入也出现了不同程度的下滑。

47个样本城市，其中有29个出现了财政收入下滑。

最终，我们反映到人均收入上就是——44个三四线样本城市，在高铁通车后，有29个出现了人均收入增速的下滑。我们曾经的预期是，高铁修通后，沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。

但大部分现实跟预期都会有一定的差距，这种差距不在外界，一定在内。关于自身的实力问题就扑面而来了，毕竟“打铁还需自身硬”江浙沪三省交汇的一座小城，也是环沪高铁第一城，高铁23分钟到达上海虹桥，不足一年，房价暴跌30%。那么，我们禹州高铁通车后。从禹州到超级城市郑州，距离缩短至30多分钟，未来的发展，是吸入人流、资源，还是流失人流及资源呢？？

 

4禹州未来你怎么看

 

如果，按照大部分城市案例进行推算。在短期之内，禹州高铁开通后，高铁附近的地块开发及项目设计，在短期之内会呈现上升趋势，因为毕竟有高铁作为配套来体现项目核心价值。但是，长期来看，高铁通车，实现了郑许一体化，实现了半小时交通圈。必然会促进人流的外溢。恒大任泽平说过，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人口是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。如果城市人口在不断流入，但是不供地，这个地方房价一定要出问题；同样，如果一个地方人都跑了，还在那儿供地，一定会有过剩或者库存风险。

 

中国长期趋势是人往都市圈和区域中心城市流动，城镇化空间还很大，城镇化率可达70%、80%以上。未来至少还要新增2亿以上的城镇人口，预计未来中国人口的积聚只会越来越强。但是，城市化率与人口汇聚，大部分会倾向于往“超级城市”汇聚。因为，超级城市的各项资源都较为优质。高铁通车，人口大战一触即发。我们做个假设，在郑州上班的话，以前是一周回来一次，高铁通车后，可以实现每天都能回到禹州，郑州的地铁网络也在不断布局完善，地铁与高铁完美连接，已经形成闭环。而郑州，作为河南省会、新一线城市，可选择的就业机会大大超过周围城市，可享受的医疗、教育、交通、金融资源均超出周围城市不少，那么，未来的人口流失将成为必然。

 

如果人口流失形成定局，市场就不能形成优质的“供求关系”，那么必然是供大于求，房价必然下落。即使，不动产会随着时间的推移、通货膨胀等一系列影响力，而稳步增值、上涨，但是，真正的价值，却远不如前。可能10年后，价格是1万元/㎡，但是，物价普遍上升，那时候的1万，应该不比现在的5000。深思，高铁通后，禹州房价是涨是降

或者说，房子的价值，还有多久的上浮空间？